城市綜合體或催生“城市綜合癥”
發布時間：2013-09-16 新聞來源：工人日報
近日，接連誕生的地王使得人們更強烈地嗅到“泡沫”的氣息。
比如，王石在微博上提醒人們“要小心了”，因為素有投資超人之稱的李嘉誠正在“撤資”。有媒體還注意到，李嘉誠家族約半數公司資產已轉移至歐洲。
不過，更多的投資商仍然沉醉在以城市綜合體為主要形態的開發盛宴中。本次摘得全國總價地王的上海市中心“最好的黃金寶地”，毫無疑問是一塊城市綜合體用地，這塊總價217.71億元的標王地塊，被限制了開工與竣工時間。
更多的分析人士注意到，城市綜合體這種被奉為新城市主義經典的開發模式，不但延續著在一二線城市迅速擴張的勢頭，且向三四線城市、甚至縣城和中心鎮加速蔓延。業內估計，未來3年，這種被叫做“城中城”的龐然大物，數量將以50%到100%的增速上升。
似乎很少有人記得，位于廣東東莞的華南Mall，目前還頂著“最大鬼城”的帽子——資料顯示，2003年開盤的華南Mall空置的商業面積仍然接近17萬平方米，而廣州目前最大的單體購物中心天河城的總營業面積才11萬平方米。
但作為撬動區域樓市的“賣點”，城市綜合體正成為地方政府“賣地撈金”的新方向。
雖然溫州是房價深度調整的城市之一，但根據《溫州市城市商業網點規劃(2010-2020)》，這里將有20個城市綜合體將要建成，屆時，個別區域不到兩公里就將有兩個城市綜合體。
不過，中國房地產協會副秘書長何琦表示，一個區域中有多個城市綜合體，意味著“同質性的綜合體或會引起惡性競爭，甚至最終兩敗俱傷”。而據報道，在一些大城市的繁華地區，由于多家國際零售巨頭重復開店，已導致交通堵塞、環境污染和擾民等問題。
業內憂慮：扎堆涌現的城市綜合體將加劇商業地產比例失控的趨勢——比如，成都在建和立項的城市綜合體近六成扎堆天府新城。四川省商業地產聯盟秘書長冉立春表示，到2015年，成都城市綜合體總面積將達到2757萬平方米，比目前的商業體量再翻1.5倍，其與住宅的比值，將遠超上海、北京等一線城市。
一般認為，城市綜合體是“攤大餅”式城市擴張模式的終結者，但一些地方政府和開發商則有另外的期待——有不少地方政府固執地相信，城市經濟發展之間的競爭要靠城市綜合體來決勝負。
二、三線城市對綜合體的熱情膨脹，已成為當前中國的“特異現象”。數據顯示，2011年至2015年這5年時間，20個重點城市新增城市綜合體總量將超過1.6億平方米，而其中約55%的增量集中在中西部城市的新城。
值得關注的動向則是：“先有市、后有城”這一城市文明演進的基本路徑目前正好在一些地方反其道而行之。
有業內人士描述，新城區的開發建設應該是先有人住，再有產業，再有寫字樓，再有商業這樣一個順序，然而政府往往會反過來想，即先出綜合體、先出商業——“地標偏好”使得一些地方的“超級神盤”不斷顛覆人們的想象力。
“在貴陽，你開發的樓盤如果沒超過100萬平方米，你都不好意思說出口。”貴陽一位房地產業內人士向媒體描述。目前貴陽正在銷售的100萬平方米以上的超級大盤有13個，而總體量高達1830萬平方米的花果園項目，規劃常住人口35萬，足以抵得上貴陽市修文縣人口的總和。
面對這個容積率超高的“神盤”，著名財經評論人吳其倫表示：“把一個縣的人搞在5000畝這樣一個大盤里。沒有產業支撐，來了以后就是一座空城呀。”
“貴陽模式”或是西部城市推進城鎮化的一個縮影，它的隱憂在于是否會出現樓市供需失衡。今年8月，記者在這里遇到的有趣情況正是：很多人都在感嘆“有價無市”——人們不得不以原價拋售5年前買入的房產。
作為一場行走在“幸與不幸之間”的造城運動，城市綜合體熱潮是否會催生出新的“城市綜合癥”也是人們所特別擔憂的。比如，“城市綜合體會是現有城市生態的終結者嗎？”清華大學建筑學院博士周榕注意到，目前的所謂城市綜合體幾乎都是富人區，而且將城市原有的生態鏈完全割裂。
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