十八屆三中全會以后的房地產走勢
發布時間：2013-11-28 新聞來源：一覽造價英才網
十八屆三中全會后發布的《決定》涉及六大方面、15個領域的改革，確實是一份新時期全面深化改革的綱領性文件。盡管直接針對房地產的僅有幾處，但《決定》對于土地、金融、財稅等多項改革都與房地產行業緊密相關。不少內容也是對社會各界關心的房地產業發展“長效機制”的回應。我們相信，隨著《決定》內容的逐步落實，我國的房地產業將不斷朝著平穩健康的方向發展。
2010年以來的調控政策，如差別化的信貸稅收政策、雙向調控的思路（既增加保障性住房和支持自住性購房，又抑制投機性購房）在方向上是正確的。至于一些城市在一定時期內采取的限購政策和少數城市在審批商品房預售環節采取的限價措施，也是在市場化調控政策未出臺前的階段性措施。而且，以抑制投機投資為導向的限購政策在一些地方是利大于弊的。
目前我認為，有兩個問題需要特別引起注意。一是2020年要實現這些改革目標，但就目前而言，怎么樣把一些地方現行的限購、限價等調控政策、措施和《決定》明確的改革方向穩妥過渡；二是目前房地產市場地區差異性很強，怎么樣因地制宜地落實《決定》也是一個問題。
具體分析，我認為《決定》中至少有10項改革內容是與房地產業相關的。
一是明確了經濟體制改革的核心問題是處理好政府和市場的關系，使市場在資源配置中起決定性作用和更好發揮政府作用。這意味著過去一些地方在房地產調控中采取的限購、限價等行政性措施逐步通過市場化手段來代替。
二是建立城鄉統一的建設用地市場。隨著土地制度改革，允許進入城市的農民將農村宅基地流轉，城鄉用地增減掛鉤等措施，將為城市建設用地增加供應。
三是完善金融市場體系。其中提出多渠道推動股權融資，發展并規范債券市場，提高直接融資比重。在城鎮化內容中，還提出了研究建立“住宅政策性金融機構”。在完善社會保障制度中，還提到了“建立公開規范的住房公積金制度，改進住房公積金提取、使用、監管機制。”這些對房地產行業而言都是利好的。但同時也要注意防范房地產的金融風險問題。
四是健全宏觀調控體系。宏觀調控的主要任務是保持經濟總量平衡……穩定市場預期。具體到住房領域，就是如何保持住房供求總量的基本平衡和結構的基本合理。中央政府要引導地方政府通過制定住房發展規劃，保障土地供應，減少過分依賴房地產的盲目建設。《決定》還提到，推進宏觀調控目標制定和政策手段運用機制化，加強財政政策、貨幣政策與產業、價格等政策手段協調配合。這也涉及如何對房價進行調控的問題。《決定》還提到了建立全社會房產、信用等基礎數據統一平臺，推進部門信息共享。
五是在財稅改革方面，加快房地產稅立法并適時推進改革。房地產稅的推出將給市場一個預期，房地產企業要理性地分析一下將來的市場形勢。同時，我們建議在征收房產持有稅的同時，要減輕流轉環節稅收，以“穩定稅負”，讓有多余住房者將多余的住房推向二手房市場和租賃市場。
六是房地產業與新型城鎮化息息相關。這涉及到房地產業在新型城鎮化中的定位，既是民生行業，又是為相關產業轉型升級提供配套服務的基礎性產業。在城鎮化方面，提出了健全城鄉發展一體化體制機制，包括賦予農民更多財產權利，探索進城農民工將宅基地與房產作為資產流轉，這將有利于提高進城農民工購房和承租住房的能力。《決定》還明確，把進城落戶農民完全納入城鎮住房和社會保障體系。
七是在探索構建開放型經濟新體制中，涉及到房企如何利用好國際、國內兩個市場，房企“走出去”發展將有更大空間。現在一些骨干房企已經積極“走出去”了，而且國外不管是發達國家，還是經濟欠發達國家，也歡迎我們到那里去開發。
八是規范并嚴格執行領導干部用房，不準多處占有住房，探索實行官邸制。這對于住房市場的規范也有很大好處。
九是健全符合國情的住房保障和供應體系，這就是通常說的住房雙軌制問題。住房供應體系是構建以政府為主提供基本保障、以市場為主滿足多層次需求的住房供應體系。對這項改革的理解與把握，要與學習習近平總書記10月29日的講話結合起來。我個人還認為，政府保障和市場供應也不要截然分開。建議在房價上漲過快、“夾心層”問題突出的城市，可以適當增加限價房、自住型商品房等供應，但要界定清楚政府和個人在產權中的比例，探索共有產權制度；而在供大于求的城市，保障房未必一定都由政府來建，可以探索由政府向有多余住房的家庭租賃住房的方式，這樣政府少花錢，還能達到預期效果。同時，要發揮好住房公積金在幫助解決中低收入家庭住房困難戶中的作用。
十是加快生態文明建設中，提到保護資源和環境，建立空間規劃體系，劃定生產、生活、生態空間開發管制界限，落實用途管制。在未來建設中，還要調節工業用地和居住用地合理比價機制，提高工業用地的價格。建議在城市建設用地中，要通過調整用地結構來適當增加住宅用地。與此有關的，是房地產業發展方式的轉變。盡管《決定》未涉及此事，但確也是房地產行業的一件大事。
上述十處改革內容的落實，將有利于促進房地產市場的平穩、健康發展。目前，地區之間的房地產市場差異性很大。如何因地制宜落實《決定》也是應當考慮的問題。三中全會指出，宏觀調控的主要任務是保持總量平衡，防范區域性、系統性風險，穩定市場預期。在房地產領域，中央政府應該引導地方政府根據各自的城鎮化進程、產業發展和百姓的住房狀況，制定住房發展規劃，保障土地供應，保持總量平衡。同時，不光要考慮新建住房，還要規范發展二手房市場和租賃市場，通過租售和保障等渠道解決好百姓的住有所居問題。
對房地產企業而言，在中央經濟工作會議以及在明年的全國“兩會”前，一定要認真學習《決定》中與行業相關的這些內容，保持理性。房地產業隨城鎮化的發展還有很大前景，同時也要看到，本輪改革是全面的改革，改革的方向是堅持社會主義市場經濟，改革的目的是促進社會公平正義、增進人民福祉。所以，我們更要跳出行業看行業。如房產稅的出臺，對投機性購房和大戶型、高檔的商品房將會起到一定的抑制作用；電子商務的快速發展對商業地產也會有較大的影響，因此房企在開發產品時，也要慎重考慮。
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